SCPI Duflot

scpi-duflot.pngQu’est ce qu’une SCPI ??

C’est une société civile de placements immobiliers.

Les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers achètent, avec des fonds recueillis auprès des particuliers par appel public à l'épargne, des immeubles et d'autres biens immobiliers et louent lesdits biens.

Vous êtes propriétaire de l’ensemble du parc au prorata de vos parts.

C’est donc un investissement immobilier collectif qui cumule trois leviers à savoir :

  • Le rendement
  • La plus value
  • Les avantages fiscaux

Duflot ??

Duflot c’est 18% de réduction d’impôt calculé sur le montant d’acquisition.

Le dispositif impose que les immeubles doivent avoir au moins 25% de propriétaires accédants, ce qui a pour bénéfice d’avoir des locaux mieux gérés et mieux entretenus.

La différence avec les dispositifs anciens c’est que l’éligibilité Duflot est conditionnée par des constructions en agglomération de + 250.000 hab.

 

Pourquoi ??

Sur le plan économique, cette SCPI va principalement investir sur Paris et région parisienne ce qui est un atout considérable.

Le risque est mutualisé (plusieurs biens, plusieurs secteurs…), aucune gestion pour les souscripteurs, pas de travaux à prévoir, pas de locataire à trouver….

Les biens seront achetés  en lots et revendus à la découpe. Les SCPI possèdent souvent de grosses capacités en cash qui leurs donnent un pouvoir certains sur les négociations et/ou face aux concurrents ; vous avez donc beaucoup plus de chance de faire des plus values à long terme.

Les rendements seront de l’ordre de 2,5% à partir de la 3ème année environ et revalorisés chaque année.

 

Point important : Les droits notariés et d’enregistrements sont intégrés à la valeur de la part plutôt que des les payer en supplément comme dans l’immobilier classique (env.10%), le rendement se calcule sur le montant nominal (montant de l’investissement).

 

Sur le plan fiscal, vous bénéficierez de 18% de réduction d’impôt sur le montant investi, ceci étalé sur 9 ans.

Avantage supplémentaire vous pourrez défiscaliser dès l’année prochaine, ce qui n’est souvent pas le cas quand on achète de l’immobilier Duflot en direct délivré en VEFA.

Sur les revenus de la scpi vous serez imposé dans la catégorie des revenus fonciers (2044S), une petite partie sera fiscalisée en revenu financier (2042).

 

Pour qui ??

Pour tous ceux qui payent  de l’impôt, je privilégierais peut être ceux qui sont dans les tranches à 14% et 30%. Au-delà d’autres solutions sont plus judicieuses. 

La SCPI Duflot correspondra bien à ceux qui possèdent un peu de cash disponible qui peuvent mobiliser sur plusieurs années.

Autre point la SCPI Duflot correspondra à tous ceux qui veulent faire de l’immobilier de déficalisation sans en avoir trop les moyens, en effet pas besoin d’investir de grosses sommes, vous pouvez investir à partir de 20.000€.

Sinon cette SCPI peut être une alternative aux souscripteurs FCPI ou SOFICA.

 

Comment ??

En cash ou à crédit…

Comment ça fonctionne ?? 

La SCPI a une durée de vie d’environ 16, 17 ans. Elle s’ouvre et se ferme sur cette période. 

0-1  ans : Il y a quelques mois de commercialisation

0-3  ans : Achat du parc immobilier progressivement par l’équipe de gestion, pas ou peu de revenus sur cette période.

4- 15 ans : route de croisière, perception des loyers d’environ 2,5%

15-17 ans : revente du parc, récupération du capital avec plus values.

 

La valorisation ??

Point important : La valorisation des SCPI fiscales se réalise de plusieurs manières.

La valeur ISF : C’est la valorisation sur les points de compte de votre banque elle correspond à la valorisation des parts pendant la période de vie de la SCPI en cas de cession anticipée après accident de la vie (divorce, décès….)

N’étant pas faites pour être revendues pendant cette période, les parts de SCPI se rachètent sans l’avantage fiscal, donc avec une décote parfois jusqu’à -50%. J’insiste sur le fait que cette valorisation est totalement artificielle et décoléré du marché immobilier.

C’est aussi la valeur à transmettre sur votre déclaration ISF 2725, bon point pour nos riches contribuables !!!!

La valeur comptable : C’est la véritable valorisation qui correspond au prix de marché des biens. Nous la retrouvons dans les bilans de la SCPI. C’est la valeur qui correspondra à la revente de vos parts à l’échéance.

La valeur nominale : C’est la valeur d’achat qui correspond au prix de la part multiplié par son nombre de part.

 

« Ne cherchez plus pour vos impôts c’est Duflot qu’il vous faut !!!!!!!!!!! »

Vous souhaitez investir dans cette classe d’actif ou désirez des informations supplémentaires n’hésitez à me contacter monargentrading@gmail.com.

Monargentrading

 

 

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Commentaires (3)

Loulou
  • 1. Loulou | 2013-09-25
Merci pour ces précisions supplémentaires, et bravo pour votre blog
monargentrading
  • 2. monargentrading (site web) | 2013-09-24
Bonjour,

Les SCPI sont des investissements long terme relatifs à l'immobilier.
A l'époque les SCPI fiscales fonctionnaient sur ces périodes pour que les associés puissent échapper à l'impôt sur les plus values en cas de revente des parts.
Maintenant ces 22 ans, mais pour parier sur une hausse des parts il faut bien 16 à 17 ans.
Concernant la revente elle est automatisée ce n'est pas vous qui revendez vos propres parts, tout est institutionnalisé.
Cdlt
Loulou
  • 3. Loulou | 2013-09-23
Merci pour cet article très clair et très précis sur les scpi. Je ne savais pas qu'il fallait compter sur un horizon d'investissement aussi long avant de revendre ses parts...

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