Scellier Bouvard

LMNP BOUVARD

Présentation du dispositif fiscal

La location meublée non professionnelle (LMNP Bouvard)

Vous souhaitez investir dans l'immobilier de rapport en vue de louer ce bien meublé à titre non professionnel sous le dispositif LMNP Bouvard. Les logements de ce type sont dotés d'équipements fonctionnels tels que l'occupant peut y vivre avec ses seuls effets personnels. En exerçant cette activité vous pourrez par exemple louer des logements situés dans une résidence étudiante avec services, une résidence de tourisme classée, un établissement d'accueil pour personnes âgées ou handicapés ou un établissement de soins.

En respectant ces conditions, vous bénéficierez d'une réduction d'impôt étalée sur 9 ans.

 

Dispositif fiscal

Réduction d'impôt

La réduction se calcule sur le prix d'achat des logements auxquels viennent s'ajouter le prix du terrain et certains frais liés à l'acquisition dans la limite globale de 300 000 € par an. Le taux applicable, lui, varie en fonction de l'année de réalisation de l'investissement (fin du dispositif en 2014) :

  • 18 % en 2011,
  • 11 % en 2012

En 2013 et 2014, la réduction d'impôt s'appliquera aux logements acquis neufs ou en VEFA dont la demande de permis de construire est antérieure au 1-1-2012 et dont la date de commercialisation du programme est antérieure au 1-7-2012.

 

Conditions à respecter

Le logement doit être neuf, en l'état futur d'achèvement et doit se trouver dans :

  • une résidence avec services pour étudiants,
  •  une résidence de tourisme classée,
  •  un établissement d'accueil pour personnes âgées ou handicapés,
  •  un établissement de soins.

 

Plafonnement global des niches fiscales

L'avantage fiscal retiré de ce dispositif est pris en compte dans le plafonnement global des niches fiscales. Ce mécanisme limite le montant annuel total des avantages fiscaux à 18 000 € majorés de 4 % du revenu imposable à compter de 2012. Cependant, les avantages fiscaux peuvent être soumis aux plafonds des années précédentes sous certaines conditions. Dans tous les cas, l'excédent n'est pas reporté en cas de dépassement.

 

Imposition des revenus

En raison du caractère commercial de l'activité de loueur en meublé, les revenus seront imposés selon le régime des bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) non professionnels et non selon le régime des revenus fonciers.

 

Régime des micro-entreprises

Ce régime vous permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire sur vos recettes de :

  • 50 % lorsque le chiffre d'affaires n'excède pas 32 600 € HT en 2012,
  • majoré à 71 % pour les locations de gîtes ruraux, de meublés de tourisme et de chambres d'hôtes, le chiffre d'affaires ne doit pas excéder 81 500 € HT en 2012 dans ce cas.

 Comme vous ne pouvez ni constater de déficits, ni amortir le bien, cette option est à envisager lorsque le montant de vos charges est faible.


Régime réel

En optant pour ce régime, vous êtes imposés sur les recettes diminuées des charges réellement constatées. De nombreuses charges sont déductibles (et notamment les frais d'acquisition) augmentant ainsi les possibilités de générer un déficit. Ce déficit est alors reportable sur 10 ans uniquement sur les revenus provenant de la location meublée non professionnelle.

Par ailleurs, l'immeuble, le mobilier et certains travaux sont amortissables et viennent ainsi augmenter vos charges.

Cependant, le montant de l'amortissement fiscalement déductible ne peut excéder le montant des loyers diminué des autres charges. Par ce mécanisme, le bénéfice imposable de votre investissement peut être réduit à 0 tant que des amortissements sont disponibles. En effet, les amortissements ne créent pas de déficit mais ils sont indéfiniment reportables sur les revenus des années suivantes.

 

Attention : seule la fraction n'ouvrant pas droit à réduction d'impôt est amortissable.

Locations meublées soumises à la TVA

Vous serez obligatoirement assujetti à la TVA si le logement est situé :

  • dans un hôtel de tourisme classé,
  • dans un village de vacances classé ou agréé,
  • dans une résidence de tourisme classée lorsqu'il est loué par un contrat d'une durée d'au moins 9 ans à un
  • exploitant qui a souscrit un engagement de promotion touristique à l'étranger,
  •  si vous offrez, en plus de l'hébergement, au moins 3 des prestations suivantes : réception de la clientèle, service du petit-déjeuner, fourniture de linge, nettoyage régulier des locaux.

 

Obligations juridiques

La rédaction d'un bail écrit pour les logements loués en meublé à titre de résidence principale est obligatoire.

Le bail est d'une durée minimale d'un an (9 mois pour les étudiants) tacitement reconductible. Il peut être modifié au moment de sa reconduction sous réserve d'en avertir le locataire 3 mois avant l'échéance.

 De plus, le refus de renouvellement du bail est encadré, il doit être motivé par une des raisons suivantes :

  • le logement est repris par le propriétaire,
  • le propriétaire a décidé de vendre le logement,
  • un motif légitime et sérieux, par exemple en cas d'inexécution du contrat par le locataire.

 Un préavis de 3 mois est obligatoire pour informer le locataire de la non-reconduction du bail.

Pour sa part, le locataire peut résilier le contrat à tout moment à condition de respecter un préavis d'un mois.

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