l'immobilier

L'immobilier investissement préféré des français

dpe.jpgL'immobilier toujours en vogue:

 

POURQUOI L’IMMOBILIER

 

1/ Constat de départ : il manque 900 000 logements en France, ce qui fait gonfler les prix.

Et, chaque année, quelque 300 000 à 350 000 nouveaux ménages arrivent sur le marché. La Fondation Abbé Pierre chiffre aussi entre 3 et 3,5 millions le nombre de mal-logés et à 1,3 million les personnes en attente de logement social. 

2/ Pénuries = hausse des prix

  • Les matières premières coutent de plus en plus chères, cela se répercute sur les prix immobiliers à la construction
  • Le foncier se paye à prix d’or, la France est un pays qui a ses propres bornes les terrains vont irrémédiablement se faire rare dans le futur.
  • La main d’œuvre coûte chaque année de plus en plus chère.
  • Demande de plus en plus forte de l’accession à la propriété par le français (peur psychologique, peur du futur, épargne retraite par excellente).
  • Les provinces sont la cible des étrangers (anglais, hollandais, chinois).

 

3/ Dispositions fiscales de l’Etat = hausse des prix

 Plus-values immobilières : Applicable au 1er février 2012

L’exonération des plus-values immobilières sur 30 ans est fixée comme suit :

  • pas d'exonération les cinq premières années de détention d'un bien,
  • ensuite 2% d'abattement sur la plus-value entre 5 et 15 ans,
  • 3% entre 15 et 25 ans
  • et enfin 10% les cinq dernières années, ce qui arrive à une exonération totale au bout de 30 ans.

 

L’impact de cette mesure sera de figer le marché, il y aura moins de biens en circulation et ceux qui le seront connaitront une majoration de leurs valeurs, équivalente à l’impôt généré par le nouveau calcul des plus values.

 

4/ Impact des politiques économiques de la France sur l’immobilier

 Force est de constater que l’immobilier augmente toujours en parallèle à l’inflation.

 Aujourd’hui l’inflation est relativement maitrisée par la BCE elle avoisine les 2,5% à fin d’année 2011 notamment à cause du pétrole.

 Vous avez surement entendu parler de l’endettement des états qui marque profondément nos économies occidentales.

 Pour diminuer sensiblement cet endettement il existe trois solutions :

  • Répression financière par une augmentation des impôts
  • Croissance forte
  • L’inflation

 

Il est fort à parier que nos politiques laissent filer l’inflation sachant que les impôts sont déjà lourds et que la croissance occidentale est molle voire en récession.

 

Mais, à coup sûr, parmi ces derniers, il y a tous les créanciers qui avaient prêté à taux fixe : lorsque les prix augmentent de 10 % et que le taux d'intérêt sur les prêts accordés est de 3 %, le prêteur perd chaque année 7 % sur ce qu'il a prêté. Ou, ce qui revient au même, l'emprunteur voit sa dette s'alléger de 7 % chaque année en termes de pouvoir d'achat.

 

5/ Les taux directeur historiquement bas propice à l’achat.

Les taux actuels sont bas environ 4% pour un crédit sur 15 ans afin de financer des parts de SCPI, et de 4,25% pour 20 ans.

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LA FISCALITE :

 

Nu : 13% de réduction d’impôts ceci étalé sur 9 ans + 8% sur 6 ans.

Lmnp Censi/Bouvard : 11% sur 9 ans.

 

LE CHOIX D’INVESTISSEMENT :

 

Nu :

  • Appartement classique dans des grandes agglomérations
  • Locataire choisi par la société de gestion
  • Rendement de 3%
  • Jusqu’à 21% réduction d’impôts.

 

Censi Bouvard :

  • Appartement type business sont éligibles : les résidences étudiantes, les résidences médicalisées, centre de tourisme et chambres d’hôtels.
  • Loyers garantis et indexés par bail commercial
  • Loyers élevés environ 4%
  • 11% de réduction d’impôts sur 9 ans.
  • Récupération de la TVA

 

Les villes saturées en Robien :
 
Agen, Albi, Angoulême, Bézier, Carcassone, Charleville, Clermont-Ferrand, Colmar, Montauban, Mulhouse, Périgueux, Quimper, Roanne, St-Etienne, Sedan, Tarnes, Valence  
Région parisienne : Saint-Denis ; Saint-Ouen. Vitry/Seine ; Villejuif
 
 Villes en cours de saturation:
 
Agen, Besançon, Carpentras, Chateauroux, Dijon, Le Mans, Lille, Limoge, Metz, Nancy, Niort, Pau, Perpignan, Reims, Rodez, Saint-Brieuc, Toulouse (3ème couronne), vichy 
  

Villes saturées en Loi Scellier :

 

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